Quyền sở hữu căn hộ chung cư như thế nào?

Quyền sở hữu căn hộ chung cư như thế nào?

Ngày 27/10/2020, bạn T.V.C.V, có địa chỉ email: V******92@gmail.com có số điện thoại 0915**** gửi tới hòm thư tư vấn  lienhe.havilaw@gmail.com của Luật Gia An với câu hỏi như sau: "Chào Luật sư, xin cho tôi hỏi nội dung như sau: căn hộ chung cư tôi thuê mua của nhà nước, trả tiền trong 20 năm (thời gian thuê mua từ năm 2007 đến 2027), lần đầu trả 20% giá trị căn hộ. Số tiền còn lại trả hàng tháng (240 tháng). Nay năm 2020 tôi chưa thanh toán tiền xong. Phải đến 2027 mới xong.

Vậy xin cho tôi hỏi:

- Quyền sở hữu căn hộ thời điểm này của ai. Còn của nhà nước hay của tôi. Bảo trì phần sở hữu riêng do ai thực hiện (ví dụ sửa nền nhà do bong tróc…). Tôi hay nhà nước vì trong thời gian này tôi thanh toán hết tiền, chưa có quyền sở hữu.

- Quyền sở hữu có mấy loại. Chỉ khi có giấy chứng nhận sở hữu mới gọi là quyền sở hữu hay khi nhà nước ký hợp đồng thuê mua với tôi là tôi đã có quyền?

- Loại nhà chung cư của nhà nước cho người dân thuê mua (từ 2007 đến năm 2027), người dân chưa thanh toán đủ tiền thuê mua căn hộ. Vậy chung cư này thuộc loại 1 hay nhiều chủ sở hữu?

Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư!"

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến  Luật Gia An của chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:

Thứ nhất, quyền sở hữu căn hộ chung cư khi vẫn đang trong quá trình thanh toán khoản tiền thuê mua nhà chung cư.

Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 xác định như sau:

"...7. Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó."

Nghĩa là tại thời điểm này năm 2020 khi bạn chưa thực hiện thanh toán xong khoản tiền thuê mua thì bạn chưa trở thành chủ sở hữu của căn hộ chung cư. Nhà nước vẫn là chủ sở hữu của căn hộ này, chỉ tính đến thời điểm bạn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán thì bạn mới trở thành chủ sở hữu. 

Nên khi toàn bộ người dân ở khu chung cư đó chưa thanh toán xong thì chủ khu chung cư vẫn là bên cho thuê mua. Nếu người dân đã thanh toán đủ số tiền thì lúc đó khu chung cư thuộc loại nhiều chủ sở hữu.

 

CĂN HỘ

Thứ hai, nghĩa vụ bảo trì trong thời gian chưa thanh toán hết khoản tiền thuê mua ai chịu

Trước khi xác định nghĩa vụ bảo trì thì trong thời gian ban đầu kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa ra sử dụng nhà chung cư sẽ được bảo hành tối thiểu 60 tháng, cụ thể theo quy định tại Điều 85 Luật nhà ở năm 2014 về bảo hành nhà ở:

1. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.

2. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:

a) Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;

b) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.

3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất."

 

Theo khoản 3 Điều 33 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

"...3. Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên thuê mua. Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng"

 

Như vậy, khi hết thời hạn bảo hành, bạn muốn được bảo trì nhà trong thời gian thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thì phải có thỏa thuận với bên cho thuê mua trong hợp đồng.

Khi việc thuê mua nhà chung cư đã thanh toán đủ tiền, nếu nhà đã thuộc sở hữu chung thì việc bảo trì được giải quyết theo điều 91 Luật nhà ở năm 2014:

"1. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có quyền và trách nhiệm bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình; trường hợp không xác định được phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu thuộc sở hữu chung thì trách nhiệm bảo trì, cải tạo được chia đều cho các chủ sở hữu. Việc bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung phải được các chủ sở hữu đồng ý.

2. Kinh phí bảo trì, cải tạo phần sở hữu chung được phân chia tương ứng với phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu, trừ trường hợp các chủ sở hữu có thỏa thuận khác. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được thực hiện theo quy định tại Điều 108 của Luật này."

chung-cu-sky-oasis-ecopark-03

LUẬT GIA AN - HOTLINE: 0978492882

Thứ ba, bên thuê mua có thể chuyển nhượng hợp đồng thuê mua khi chưa thanh toán đủ tiền thuê mua không hoặc có quyền gì đối với công trình xây dựng được thuê mua trong thời gian này.

Bên thuê mua sẽ được quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà chung cư cho người khác khi chưa thanh toán đủ tiền cụ thể theo quy định tại Điều 36 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014:

"1. Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua. Bên cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

 

Xem thêm:

Trên đây là một số chia sẻ của Luật Gia An về việc ''Quyền sở hữu căn hộ chung cư'', mọi yêu cầu hỗ trợ quý vị hãy liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật của chúng tôi theo hotline: 0978.492.882Luật Gia An chuyên dịch vụ luật sư uy tín, tin cậy, đảm bảo giải quyết mọi vướng mắc bạn gặp phải.

Khi cần hỗ trợ hãy liên hệ cho chúng tôi:

Luật Gia An

Đia chỉ: số 92, Đường Dương Quảng Hàm, Phường Quan Hoa, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại/zalo: 0978492882

Web: www.havilaw.com

Email: lienhe.havilaw@gmail.com

 

097 849 2882