Rủi ro khách hàng nên biết về hợp đồng

Rủi ro khách hàng nên biết về hợp đồng

   Ngày nay, nhu cầu mua nhà đất của người dân ngày càng tăng cao, các dự án bất động sản mọc lên như “nấm sau mưa”, đây chính là miếng bánh khổng lồ mà bất cứ doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nào cũng muốn có được. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng “khoẻ mạnh” về mặt tài chính, do đó để một dự án nhà ở được hoàn thiện, các chủ đầu tư luôn phải huy động vốn, và nguồn vốn chủ yếu là đến từ chính những người mua nhà.

 

     Đa số các dự án bất động sản đã huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức khác nhau như ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, đây hầu hết là các hợp đồng "đội lốt" hợp đồng mua bán bất động sản. Có rất ít chủ đầu tư đồng ý thương lượng đàm phán điều khoản trong các hợp đồng này với khách hàng, nên khách hàng không có điều kiện để đảm bảo quyền lợi của mình khi ký hợp đồng góp vốn, cho vay vốn, hợp tác kinh doanh.

 

Đọc thêm: 

Thủ tục sang tên sổ đỏ tại Hà Nội

     

     Hiện nay, các quy định của pháp luật về việc huy động vốn dưới hình thức ký kết các hợp đồng này chưa được cụ thể khiến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chưa được chặt chẽ, đặc biệt là các cá nhân có nhu cầu đầu tư hoặc mua nhà để ở.

 

hopdonggopvon2

 

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

 

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

 

    Như vậy, điều kiện để mở bán dự án là chủ đầu tư phải hoàn thiện xong phần móng. Khi dự án chưa xây xong móng, nếu chủ đầu tư cần huy động nguồn lực tài chính, thì phải ký hợp đồng hợp tác đầu tư với các khách hàng. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và phải trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ.

 

Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể:

 

“…2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”.

 

Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở năm 2014 thì không được pháp luật công nhận, khi đó, hợp đồng góp vốn sẽ vô hiệu.

 

hopdonggopvon1

 

 

Theo điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở …”.

 

Như vậy, Luật nhà ở năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh với cá nhân, tổ chức để huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai có lợi nhuận là sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký mua nhà là trái với quy định của pháp luật.

 

Nếu hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư,… vô hiệu thì khách hàng sẽ nhận được hậu quả pháp lý như thế nào?

 

Thực tế, có khá nhiều dự án áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn có các điều khoản tương tự như điều khoản của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng (hình thành trong tương lai), hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (mặc dù chưa có cơ sở hạ tầng) như Điều 17 và Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định. Như vậy, ai sẽ chịu rủi ro khi hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh này bị vô hiệu?

 

Theo Bộ Luật dân sự, khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vì vậy, khi một hợp đồng vô hiệu, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng hay bên góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi. Mặc dù pháp luật quy định như vậy, nhưng trên thực tế, khách hàng có được nhận khoản tiền đã góp hay không lại là câu chuyện khác.

 

Rất nhiều khách hàng không yêu cầu Toà án tuyên hợp đồng vô hiệu và đã phải “cắn răng chịu đựng” hy vọng dự án hoàn thành để họ có được một căn nhà như thoả thuận. Bởi lẽ, trình tự thủ tục tố tụng ở nước ta diễn ra trong khoảng thời gian rất dài, tốn kém chi phí, giả sử hợp đồng có được tuyên vô hiệu đi chăng nữa, thì thời gian mà chủ đầu tư hoàn trả lại tiền lại càng khiến khách hàng thêm chán nản. Đây là một kẽ hở mà nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đã cố gắng lách qua nhằm huy động vốn cho dự án đầu tư.

 

Vì những rủi ro như trên, Luật Gia An luôn sẵn sàng đồng hành cùng quý khách hàng trong việc thẩm định các hợp đồng được ký kết nhằm mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chúng tôi sẽ chỉ ra và phân tích những điều khoản hợp đồng bất lợi và dự liệu trước những hậu quả pháp lý cho quý khách hàng.

 

Luật Gia An - Phòng Tư vấn Đất đai

Đia chỉ: số 15 Ngõ 89 Lạc Long Quân, Phường Nghĩa Đô, quận Cầu Giấy, Hà Nội

Điện thoại/zalo: 097 849 2882

Web: www.havilaw.com

Email: lienhe.havilaw@gmail.com

 

 

097 849 2882